前回のブログで紹介したアパートを満室経営するために行った管理会社営業をお伝えします。
・管理会社の重要性（私の考えの基礎部分）
＜今回実際に行った行動＞
①事前のアポイント
②手土産
③近隣物件との差
④提案資料
この事について記事にして行きますね！
管理会社の重要性
アパートの満室経営を行うに必要な事は１つだけです！
客付けの強い管理会社と円滑にコミュニケーションを取る！
これに尽きると思っています。
この意識がもたらすプロセスはこうです。
１．管理会社と大家はパートナー関係
２．大家は満室の為の方法を管理会社へヒアリング
３．管理会社が自社管理物件なので出来るだけ空室を埋めたい
４．大家は提案を求める（埋まらない原因を直接営業を行っている方へ聞いてみる）
５．仲介営業から意見がでる「家賃が高い」「敷金・礼金0円が良い」「シューズBOXをつけて欲しい」など
６．この部分を素早く改善する。そして改善結果を営業へ伝える
７．それでも空室が埋まらない
８．提案した営業を責める事は絶対にしては駄目です。さらなる改善策を聞く、その上でどの程度の内見数かも合わせてヒアリング。
（そもそも内見数が少ない場合は、その対策について管理会社と対策を行う）
９．値引き可能枠などを営業マンに与え、場合によっては大家の携帯に直接電話をもらい交渉可能とする。
１０．やる気のある大家だと認めてもらい、顔と名前と物件をセットで覚えてもらう。その上であの大家の物件だから決めてあげたい！
と思われる努力をする。
１１．この関係が築ければ今後空室が出ても比較的楽に埋まる！
これがまずスタートラインです。賃貸物件を満室にするのは管理会社（仲介会社）です。
こことの連携が最優先。もっともその管理会社自体がやる気がないとダメですよ（苦笑）
やる気が無い管理会社だったのであれば素早く乗り換えましょう！
事前のアポイント
管理会社も暇ではありません。特に繁忙期と言われる２～３月は平日でも忙しくしています。
突然の訪問は相手の予定していた時間を奪う事になりますので必ず事前にアポイントを入れておきます。
社会人であれば当然の行動だと思いますが、「俺は家主だ！」と偉そうにしている人にはその基礎的部分が出来ていない人もいます。
私は2日前に担当者の予定を聞きアポイントを入れお伺いしました。
手土産を持参
必ず毎回と言う事ではありませんが私は比較的よく手土産を持って伺います。
理由は印象付けの為です。
人は何か特別な事をされ、それが何度か続くと印象に残ります。
実行レベルでのお話では、例えばあなたが好意に思う花屋の店員さんがいます。その方にあなたを覚えてもらうには3日連続で花屋に訪れ花について何らかの相談をします。そうすればこの花屋の店員はあなたの事をしっかりと記憶すると言う方法です。
間隔をあけて3回より、連続的に行う方がより早く相手の記憶にインプットされると言う事ですね。
すみません。話が若干それましたが、私は管理会社へ私の顔と名前と物件を覚えてもらう為に手土産と言うアイテムを使って、
「コモドハイム弐番館の大家はいつも手土産を持ってくる人だ」とイメージして頂く工夫をしていると言う訳です。
近隣物件との差
ここからは特に大切な所ですが、まずは自分のアパートと近隣物件との差を知る作業を行います。
もちろん家賃相場などはインターネットで事前に調査するのですが管理会社が感じている私自身の物件と近隣の物件の差を聞く事は大切です。あくまでも管理会社主導で進めている体裁を作りたいのです。その為のヒヤリング・意見の聞き取りです。
なぜなら私主導で進めた場合「大家さんがそうしろと言ったから私たち（管理会社）はそうした」となる事を防ぐ為です。
管理会社の提案を大家が受け対応したとしなくてはなりません。
今回私の物件では、やはり近隣物件との家賃の差が出ました。近隣相場52,000円～55,000円なので55,000円と価格改定を決定しました。
その上で、敷金・礼金を０円にし他の物件と競争力を持たせる事にしました。
提案資料
今回の提案は、近隣の不動産仲介会社への物件紹介の依頼＋営業報奨金の受渡しです。
前回の記事でも書きましたが営業報奨金を出す事にしました。1部屋決まる毎に営業マンに対し個人的に2万円の謝礼を渡す約束です。
本当は私自身で近隣不動産仲介会社を回ろうと思っていたですでが、担当の営業が「大家さんにそこまでしてもらっては申し訳ない」と言う事で代わりに回って頂く事になりました。
私は「では回った所だけ教えて下さい。あとから私自身がお願いの電話でもしておきます」と付け加えました。抱きかかえ防止策です。
この様な大家側も改善・提案をする事により具体的に決めやすい物件となっていきます。たぶん（苦笑）1棟目はそうだったので・・・。
まとめ
今回は新築6部屋全て空室中！入居率０％の大家の私が打って出た満室経営までのプロセス第1弾として記事にしました。
満室になるまでの間何度か記事にしていきますね。
私が所有する1棟目では満室まで4ヶ月程かかっていますので、そこを目標に頑張ります！
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