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新築アパート投資でも利回り9%の事実!方法はこうだ!

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私は新築アパートを土地から購入して2棟建築した。

今日は儲かる新築アパートの建て方と保有の新築アパートの利回り等について

老後のお金が心配で資産形成をしたい方に向けて書いた記事です。

なぜ新築アパートが良いのか?

不動産投資を行うことを考えた場合選択する方法は複数あります。

・アパートやマンションの1棟もの取得

・戸建ての築古物件取得

・駐車場経営

・区分所有

などです。その中でも銀行融資を活用(レバレッジ)を効かせて一気に資産形成できるのが1棟ものの不動産投資です。

要するに、アパートかマンション1棟の取得と言う事ですね。

さらに私の様なサラリーマンが比較的容易に取り組めるのが木造アパートの投資になるのです。

なぜなら、1棟ものマンションは価格も1億円以上する事が当たり前で、格安の物件は築年数が古い事や立地等に何らかの問題がある可能性が高いからです。

なので、ここで不動産投資を行う方向性が1棟ものアパートに決まるのですが次に「新築」か「中古」を考えます。

新築のメリット

1.融資期間が25年程度比較的長く取れる。(その分毎月のキャッシュフローが良い)

2.修繕リスクが少ない。(新築なので設備やその他の故障があまりない)

3.融資が付きやすく金利も低い。(銀行は中古アパートよりも、新築アパートの融資に積極的なケースが多いです)

4.立地を自分で決定出来る。(中古アパートの立地は既に決定されていますが新築アパートは自分で土地を選び選択できる)

デメリットとしては、計画から竣工までの期間が長い事や土地から自分で探す場合は手間暇がかかる事です。

また一般的には利回りが低く月々のキャッシュフローが出にくいと言われます。

 

中古アパートのメリット

1.価格が安く利回りの高いお宝物件が存在する。

2.格安物件を自己資金で購入するば返済リスクが不要。

デメリットはやはり修繕費がかさむ所や入居者付けをするにも苦労する事、銀行融資が付きづらい事があげられます。

また千三つとも言われ優良な中古物件は1000件の内3件程度しかないので競争原理が働きます。

誰でも優良物件を取得出来る訳ではないのです。

 

建築のポイント

比較的銀行融資もつきやすい事からサラリーマンであれば新築アパートでの資産成形がおすすめです。

(地域にもよりますが地方で年収500万円、都会で年収700万円ほどが取り組める属性の基準になります、また配偶者に収入がある場合は連帯保証人として融資に有利になるケースもありますよ)

 

その中でも建築に際しポイントがあります。(あくまでも私の戦略なので該当出来ない方は申し訳ありません)

・立地

地方で生活環境の便利なエリアを狙います。人口20万人前後を基準とすればそれ程土地値も高くないです。また近くには

コンビニ・スーパー・病院・学校・できれば駅がある事が望ましいです。

立地を考える上で都会ではは上位の条件となりますが地方では駐車スペースの確保が条件の上位となり駅近の優位性は薄れると言うのが現状です。

また今後の少子高齢化を見据えれば総合病院や買い物に便利なスーパーなどが近くにある事の方が重要と言えます。

 

・建築業者

高利回りの物件にしようとすると建築業者の選定は非常に重要なポイントです。

安くて腕の良い責任感のある業者。これにつきます。

新築アパートを建築してくれる業者はいくらでもいると思いますが建築費用が高いと銀行返済や管理費などを差し引いたあとのキャッシュフローがあまり出なくなります。

優良な物件を安く建築してくれる業者を探す事が新築アパート成功の秘訣だと言っても過言ではありません。(と私は思っています。笑)

地元の工務店、少数精鋭で行っている業者。ハウスメーカーの下請け業者。いろいろな業者と面談をして選定して下さい。

ただ中には粗悪な工事を行う業者もいますので見極めは非常に重要です。

新築アパートの利回りを良くするポイントと押さえて下さい!


竣工までのスケジュール

土地から購入の新築アパートのスケジュールを簡単にまとめました。

1.目ぼしい土地を探す。(ネットなどで立地と価格を試算して土地を探します。ちなみに土地も価格交渉可能です)

2.建築業者に新築の打診(土地の建築条件や図面などを見てもらって建物配置や見積りを行ってもらいます)

3.銀行打診(土地価格・建築費・事業計画・属性などを銀行に持っていって融資の打診を行います。数行あたってみましょう)

4.融資承認には1~2ヶ月の期間がかかります。

5.融資承認→土地決済土地所有権移転銀行の抵当権の設定および建物竣工までのつなぎ融資の手続きをおこないます。

(融資が承認されたら担当の行員と相談しながら話をすすめます。土地所有権移転手続きや抵当権設定は司法書士にお願いする事が一般的です。土地の売買の際に同時に行います)

6.建築確認申請(購入した土地に建物を建築する申請を行います。一般的には設計士か建築業者が行ってくれます)

7.新築アパート建築開始(確認申請がおりたら基礎工事から着手します。その時に工事代金の一部を建築会社へ支払います)

8.上棟(戸建ての新築の場合は餅投げとかする事もあるかと思いますが、私は地鎮祭も上棟式もしていません。ここで建築業者へ中間の支払いをします。また中間検査もこの辺りのタイミングとなります)

9.完了検査(完了書が発行されますので必ず建築業者から受け取りましょう。内装等に不備がないか確認します)

10.引き渡し(最終的には、つなぎ融資を全て決済し融資を受けます。建築会社に最終的な支払いを行い、その際、建物の登記関係(表示登記・保存登記)の手続きと抵当権の設定も建物に対して再度行います。)

11.建築会社から鍵を受け取り新築アパートがあなたのものとなります!

※建物には火災保険をかけなければ融資が実行されません。お忘れなく。

 

新築アパートの利回りについて

土地購入代金と建物建築費用以外に必要な費用を把握して想定利回りを計算しておきましょう!

私が保有する新築アパートの利回りは9%程度あります。

安定的な新築アパート経営をするのであれば8%以上の利回りは確保したい所です。

土地代金と建築費用以外に必要な費用は次の通りです。

融資額が5000万円程度の費用です。

・抵当権設定、保存登記、表示登記等の登記費用及び司法書士の報酬・・・90万円

・土地仲介手数料(1000万円の土地)・・・45万円

・つなぎ融資の金利・・・15万円(金利による)

・火災保険・・・60万円

・上下水引き込み工事・・・80万円

・地盤改良(必要に応じて)・・・100~300万円

・外構(アスファルト舗装)・・・100~300万円

合計=490~890万円

大体こんな感じです。

ちなみに私の1棟目は4300万円で土地建物と上記の諸経費を全て含んだ金額です。

6部屋で賃料は1部屋55,000円(駐車場・共益費含む)

年間396万円の賃料です。

396万円÷4300万円×100=9.2%の利回りです。

銀行金利1.1%。

 

2棟目は5300万円の土地建物、諸経費全て含んでいます。

こちらも6部屋で賃料は1部屋68,000円(駐車場・共益費含む)

年間489万円の賃料です。

489万円÷5300万円×100=9.2%の利回りです。

銀行金利2%

どちらも今のところ満室経営が出来ています。

まとめ

新築アパートの投資でもポイントを押さえて取り組めば比較的高い利回りで運営出来ます。

ポイントは立地と建築業者です。

さらに、銀行と管理会社を押さえれば不動産投資で失敗する可能性は限りなく少なくなりますよ!

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