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実践者が語る!不動産投資で成功するポイントはたったの3つだけ!

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不動産投資は2016年~2017年にかけて大変盛り上がりを見せました。

背景の1つにサラリーマンに融資が付きやすい傾向にあった事があります。

そして私も不動産投資に関心を持ち実践しました。

そして、不動産投資で成功を収める為のポイントがたったの3つである事に気づきました。

今日はそのポイントを記事にしていきますね!

ご興味もある方はどうぞ!

 はじめに

私が不動産の勉強を始めたのは2013年頃からで、それ以前も関心があって書籍などは読んでいたのですが本当に成功するの?

と半信半疑だったのです。何より多額の借金をし、もし失敗したら・・・と思って中々進める事が出来ませんでした。

紆余曲折あって実践する様になるのですが、その間(今もですけど)書籍や不動産投資実践者のブログなどかなり読み込みました。そして私もアパートを1棟新築し現在2年になりますが

お陰様で当初からずーと満室経営です。

しかも場所は地方(福岡県内。市内ではないですよ)の片田舎(苦笑)

現在(今日は2017年12月23日)は2棟目を北九州の小倉に建築し2月から入居出来る状態になります。既に申し込みが1件あります。

ここも間違いなく満室に出来るでしょう!なぜならポイントがあるからです!

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不動産投資で成功する3つのポイント!

一番大切なので最初に書きました(笑)

様々な情報を収集して出た結論の1つがこれです。

 

※基準は1棟ものの不動産投資になります。区分所有でも良いですが規模拡大までに時間がかかるので

1棟ものを選択します。それに伴い融資を前提とした内容です。

 

不動産投資で成功する為には相場よりも安く物件を取得する必要があります。

相場よりも安くと言うのがポイントで、計算方法はザックリこんな感じです。

1.不動産物件のエリアで、対象の不動産と同じ間取り、同じ築年数で賃料を調べる。

2.その賃料の安値を把握し年間の賃料を算出。

3.利回りが10%以上取れる指値を対象物件に入れる。

築古の物件は利回り15%以上は必要です。リフォーム代金を加味する必要がありますね。

4.これを繰り替えす。

これであれば失敗の可能性が極端に減ります。

エリアの最安値で募集しても利回り10%程度確保出来ます。

80%の稼働率でも銀行返済は可能でしょう。

 

ちにみな私はこの基準で照らし合わせて該当する物件が希望するエリアにありませんでした。私は自分の住むエリアから車で1時間前後で行き来出来る所で不動産投資を行いたかったからです。

どうしたか?新築を相場よりも安く建築する方法を選びました。

やはり中古の1棟もので安いものは足が速いです!他社との競争です。

何より一番嫌いだったのが、不動産会社が物件情報を持っているので、不動産会社へお願いしなくてはならないです。不動産会社は売る人を選べる立場なので私よりも優位性があり

なんだかこの関係は不満でした。(私だけかもしれませんが笑)

なので誰とも競争しなくて良い格安新築を建築し相場の賃料で経営する事にしました。

土地から購入しており

1棟目は総事業費(土地・建物・諸経費・消費税など全て)4300万円。

賃料=55000円×6部屋=年間3,960,000円

利回り=9.2%

金利1.1%

24年返済。

 

2棟目、総事業費=5300万円

賃料=68000円×6部屋=年間4,896,000円

利回り=9.2%

金利2%

24年返済。

新築なのでしばらくは修繕費などの必要はありませんし

当面満室経営が見込まれます。

安く建築するにはそれなりに大変な面もありますがメリットも大きいです!

これって実は現状の不動産賃貸経営の於いては最も重要な事です。

勿論安く物件を取得しなくてはなりませんが、次はそこに入居してくれる人がいなくては経営は成り立ちませんね。

不動産投資で成功するには管理会社(仲介業者)の協力が最も重要です。

私はアパートの建築場所が決まって建築許可がおりて基礎工事が始まるくらいの段階で管理会社廻りを始めます。

ポイントは有名どころ(TVでバンバンCMしている)の不動産仲介業者を廻ります。

(この様な業者は経費を掛けてCMを打っているので絶対に実績(仲介)上げなければなりません。

基本的なヤル気・モチベーションが違います。)

そこで、募集できる賃料や管理料などをヒアリングしてある程度の相場を把握するのですが

それと同時に管理会社の熱量お客さんの入り具合、もちろん管理物件の入居率を見ます。

そして、管理よりも自分の物件を満室にしてくれる会社に仲介と管理を同時に任せます!

管理会社と仲介会社を分けたり、自主管理で管理料を節約したりはしません!

仲介が強い管理会社に管理を任せるメリットは、自主管理物件なので優先的に決めてくれます。

定期的に管理料を支払うので私と管理会社の繋がりは深くなり仲介の強い会社が味方になってくれます!

これの意味する所は大きいですよ!

 

ここは若干ポイントとしては落ちます。

不動産投資での成功は人それぞれの価値観だと思います。

現金を貯めて地道に中古戸建の物件を買って行くと言う事も出来ますので一概には言えませんが、私の見立てでは不動産投資を成功させるには1棟ものが良いと思っています。

その前提は銀行融資です。

銀行融資をスムーズに行うには属性と言われる融資を受ける人の

・職業

・年収

・預貯金

・資産背景

この辺りが非常に大切です。

銀行はお金の持っていない人にはお金を貸してくれません。お金のある人、信用の出来るの根拠のある人にお金を貸すのです。

よく事業計画書プレゼン力で融資を引く!引ける!と勘違いしている方もいらっしゃいますが

それは、融資が可能な属性ありきの話しです。

逆に言えば特にプレゼンなんかしなくても融資は引けます!私は引きました。

勿論、アパート経営についての説明や考え伝えなくてはダメです。ただ必要以上に熱を込める必要もないです。

属性を上げるには日頃からの貯金です。逆にきちんと貯蓄の出来ない人は

不動産投資で成功する事は難しいと思いますので手を出さない方が良いと思います。

まとめ

不動産投資での成功のポイントを3つご提示しました。

大儲けは出来ませんが資産形成には適した投資です。しっかり勉強すれば成功の可能性は高い事が魅力です。

ただし大きな額の借金をしなくてはならないので向き不向きはありますね。

ご質問があればご連絡下さいね!

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